12 августа 2018

На основе многолетнего опыта можно с уверенностью сказать, что кажущиеся нам иногда издержками бюрократии строгие требования к перечню документов на регистрацию и их оформлению не зря придуманы. Процедура государственной регистрации недвижимости, при всей своей модернизации в сторону ускорения и упрощения, прежде всего направлена на безопасность. Тем более, если понимать безопасность не только в плане защиты от вульгарной уголовщины, а в более широком смысле.

Итак, первый вопрос – действовать самостоятельно или через риэлторов?

Воздержимся от советов и ограничимся очевидными плюсами и минусами этих двух способов.

Самостоятельное оформление позволяет сэкономить деньги (оплату риелторских услуг), обеспечивает личный контроль всей сделки, исключает возможные риски от привлечения  риелторских агентств (мошенничество и т. п.).

Сотрудничество с риелторами экономит личное время участников сделки, избавляет от хлопот и как правило сокращает сроки оформления.

При выборе следует учитывать, что договоры купли-продажи жилья (дома, квартиры или их частей) государством не регистрируются. Регистрации требует переход права собственности на недвижимость по заключенным договорам,  поэтому и необходимо обращаться в Росреестр.

Для этого понадобится:

• подготовить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект и документы, подтверждающие личность

• при необходимости получить нотариальное согласие супруга и согласие органов опеки

• составить договор купли-продажи

• подать документы в Росреестр для регистрации права собственности (через МФЦ, в электронном виде через портал Росреестра)

• получить документы после регистрации.

Согласие супруга необходимо, если квартира (доля) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.

При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяется нотариусом.

Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то для ее продажи необходимо получение согласия органов опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего.

Что касается договора купли-продажи квартиры, он должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости:

•     название (вид) недвижимого имущества

•     точный адрес

•     кадастровый номер

•     его фактическую площадь и назначение

•     цену этого имущества.

Непременным условием договора купли-продажи квартиры  должно быть указание всех лиц, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности, зарегистрированы в ней.

Нотариальное удостоверение сделки требуется, когда:

•     совершаются сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным

•     совершаются сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Кроме того, продавцу закон предоставляет возможность написать так называемое заявление о личном участии, которое гарантирует, что операции с вашей недвижимостью будут проводиться только при вашем личном присутствии.

Покупателю для более полной информированности стоит озаботиться еще и документами, которые не входят в пакет для регистрации в Росреестре.

Это выписка из домовой книги – достаточно подробная «биография» вашей будущей недвижимости.

Не лишне получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.

Стоит заказать и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)- она удостоверяет, что квартира находится в собственности продавца, и он может ее продать, поскольку никаких обременений не зарегистрировано.

Документы, которые на момент оформления сделки должны находиться у продавца:

•     договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;

•     свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016;

•     либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Разумеется, у каждой из сторон должны быть документы, удостоверяющие личность:

•     для граждан России и СНГ - паспорт

•     для иностранных граждан - вид на жительство в РФ или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД

•     для лиц возрастом до 14 лет - свидетельство о рождении.

Если появились сомнения в связи с перестройкой квартиры (дома), надо убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок.

И наконец, имейте в виду, что продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ.

При декларировании дохода от продажи квартиры продавец вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, после оформления права собственности плательщиками становятся покупатели квартиры.